Dachsanierung in Greifswald

Wann ein Dach saniert werden sollte

Meist melden sich Dächer zuerst von innen: Feuchteflecken an Schrägen und Decken, Zugluft unter dem Dach, Heizkosten, die trotz neuer Heizung nicht sinken. Von außen fallen abgeplatzte Ziegel, Moospolster und Pfannen auf, die sich nach einem Herbststurm verschoben haben. Im ungedämmten Dachboden verrät Tageslicht, das durch die Deckung scheint, undichte Stellen.

Ein einzelnes Anzeichen lässt sich häufig mit einer Reparatur beheben. Kommen mehrere zusammen, ist die Dachhaut als Ganzes verbraucht. In den Nutzungsdauertabellen des BBSR kommen Ziegel- und Betondeckungen auf wenigstens 50 Jahre, diffusionsoffene Unterdeckbahnen dagegen nur auf 35. Die Folie endet damit deutlich früher als die Pfannen, die sie schützt.

Bevor ein Angebot entsteht, gehört ein Blick in den Dachraum dazu. Dabei untersucht der Dachdecker, ob Sparren, Latten und Unterdeckung nass, verpilzt oder von Insekten befallen sind. Geschwächtes Holz lässt sich günstig verstärken, wenn die Deckung ohnehin abgetragen wird.

Vom Teilstück bis zur Komplettsanierung: Umfang und Variante

Eine Teilsanierung greift nur an einzelnen Flächen, Kehlen oder Anschlüssen ein und passt, wenn die übrige Dachhaut gesund ist. Die Neueindeckung tauscht dagegen die komplette Dachhaut bis auf die Sparren aus. Kommen Dämmung und Luftdichtung hinzu, spricht man von einer energetischen Sanierung; werden zusätzlich Teile des Dachstuhls erneuert, von einer Komplettsanierung.

Welche Variante übrig bleibt, entscheidet oft der Gesetzgeber mit. Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz, früher GEG, muss ein beheiztes Dach den Mindestwärmeschutz einhalten, sobald über ein Zehntel der Dachfläche neu aufgebaut wird. Aus der geplanten Neueindeckung wird deshalb in der Regel eine energetische Sanierung. Allein bei kaltem Dachboden kann man die Pflicht über die gedämmte oberste Geschossdecke erfüllen.

Eine Aufsparrendämmung lässt das Dachpaket nach oben wachsen. Traufe, Ortgang, Gaubenwangen und Schornsteinkopf rücken dann nach oben; liegt das Haus in einer Reihe oder ist ein Doppelhaus, betrifft das auch den Übergang zum Nachbardach. Wer diese Details vor dem Angebotsvergleich klärt, vermeidet Überraschungen bei Aufwand und Optik.

Aufbau und Haltbarkeit der einzelnen Schichten

Wer ein saniertes Steildach von außen nach innen betrachtet, findet Deckung, Traglattung, Konterlattung, Unterdeckung, Dämmung, Dampfbremse und zuletzt die Innenbekleidung. Die Deckung hält den Regen ab, die Unterdeckung führt eingedrungenes Wasser zur Traufe, und die Dampfbremse sorgt dafür, dass feuchte Raumluft nicht in die Dämmung wandert.

Die Tabelle mit den Nutzungsdauern macht deutlich, warum Halbheiten selten aufgehen. Neue Ziegel auf einer alten Folie sitzen auf einer Schicht, die bald versagt. Dämmung, Zink- oder Kupferrinnen und Dachfensterrahmen erreichen dagegen nach BBSR mindestens 50 Jahre; hier lohnt gute Qualität gleich beim ersten Mal.

Preise 2026: Was eine Sanierung kostet und wie sie sich zusammensetzt

Den Ausschlag gibt der Umfang. Marktauswertungen führen eine Neueindeckung ohne Dämmung mit 90 bis 180 € pro Quadratmeter Dachfläche auf. Kommt eine Aufsparrendämmung dazu, steigt der Preis auf 130 bis 350 €; die Version für die Bundesförderung liegt meist zwischen 180 und 350 €. Wird zusätzlich am Dachstuhl gearbeitet, kostet die Komplettsanierung 250 bis 600 € je Quadratmeter, alles brutto.

Ein Beispiel aus der Fleischervorstadt: Ein traufständiges Gründerzeithaus hat 110 m² Dachfläche und bekommt Tonziegel samt Aufsparrendämmung auf Förderniveau. Setzt man 180 bis 350 € je Quadratmeter an, ergeben sich für die Fläche 19.800 bis 38.500 €. Das Gerüst kommt mit 1.200 bis 3.500 € hinzu, 20 Meter Rinne mit Fallrohren mit 800 bis 2.700 Euro. Insgesamt sind rund 21.800 bis 44.700 Euro brutto zu erwarten.

Mehr kosten Gauben, Kehlen und Schornsteinanschlüsse, Asbestzement im Altbestand und Schäden am Holz, die man erst nach dem Abdecken entdeckt. Lassen Sie sich deshalb für Zimmererleistungen schon im Angebot Einheitspreise pro Meter oder Stunde nennen; so bleibt jede Nachforderung prüfbar.

Gesetzliche Vorgaben: Wärmeschutz, Bauordnung M-V und Fachregeln

Anlage 7 zu § 36 des Gebäudemodernisierungsgesetzes begrenzt den U-Wert eines erneuerten Steildachs auf 0,24 W/(m²K), den eines Flachdachs mit Abdichtung auf 0,20 W/(m²K). Ausgenommen bleiben Eingriffe, die höchstens 10 Prozent der betreffenden Bauteilfläche am Gebäude betreffen. Die Bundesförderung verlangt mit 0,14 W/(m²K) einen strengeren Wert, den man besser gleich in die Planung aufnimmt.

Baurechtlich ist in Mecklenburg-Vorpommern die Bedachung einschließlich der Maßnahmen zur Wärmedämmung verfahrensfrei, ausgenommen Hochhäuser (geregelt in der Landesbauordnung M-V, Fassung 2026, Paragraf 61 Absatz 1 Nr. 11 e). Das gilt auch für Gerüste und für neue Dachflächenfenster ohne Größenbegrenzung. Nicht freigestellt sind neue Dachgauben, Dacheinschnitte, eine geänderte Dachform und Aufstockungen. Für solche Vorhaben kann ein Vorbescheid beantragt werden, ebenso für verfahrensfreie Arbeiten, wenn Sie vorab Gewissheit wollen.

Verfahrensfrei bedeutet nicht regelfrei. Abstände, Brandschutz und örtliche Bauvorschriften wie Gestaltungssatzungen gelten weiter (§ 61 Absatz 5), und bei Denkmalen bleibt eine Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde nach dem Denkmalschutzgesetz M-V nötig. Handwerklich gelten die Fachregeln des Dachdeckerhandwerks sowie die Windlastnorm DIN EN 1991-1-4; aus ihnen folgen die Befestigung der Ziegel und die Zusatzmaßnahmen bei flacher Neigung.

Asbest, Gerüst und Absturzsicherung: Pflichten der Eigentümer

Als Auftraggeber müssen Sie dem Betrieb gemäß § 5a Gefahrstoffverordnung vor Beginn mitteilen, was Sie über Bau und Nutzung des Hauses wissen; das Baujahr ist das Minimum. Die Pflicht trifft ausdrücklich auch Privatleute. Stammt das Haus aus der Zeit vor 1993, plant der Betrieb Asbest ein, etwa in Wellplatten oder Schindeln aus Faserzement.

Auf Asbestzementdächern sind Reinigen, Beschichten und Überbauen untersagt. Für den Rückbau braucht der Betrieb Sachkunde nach TRGS 519; Ausbau samt Entsorgung schlägt 2026 mit rund 30–75 € je Quadratmeter zu Buche. Zuständig für Anzeigen und Zulassungen ist für Greifswald der Standort Stralsund des Landesamts für Gesundheit und Soziales (LAGuS). Der Landkreis Vorpommern-Greifswald nimmt über die VEVG mbH Asbest auf bestimmten Wertstoffhöfen an und berechnet seit 1. Januar 2026 165 Euro je m³ oder 7,50 Euro je Platte von etwa 2,5 × 1,25 m.

Berufsgenossenschaft und Dachdeckerverband weisen darauf hin, dass Eigentümer für sichere Zugänge und Absturzschutz verantwortlich sind. Sind keine festen Einrichtungen vorhanden, kalkuliert der Betrieb Gerüst oder Lichtkuppelabdeckungen als Extra, das Sie mitbestellen müssen. Wartungshaken nach DIN EN 17235 baut man am besten schon jetzt ein.

Zuschüsse, Darlehen und Steuervorteile

Für die Dachdämmung zahlt das BAFA nach der Förderrichtlinie BEG EM vom 17. August 2026 (rückwirkend ab 21. Juli 2026 gültig) einen Zuschuss von 15 Prozent; angerechnet werden pro Wohneinheit Ausgaben bis zur Grenze von 30.000 €, vorausgesetzt das Dach erreicht 0,14 W/(m²K). Liegt ein individueller Sanierungsfahrplan vor, erhöht sich der Satz für den Teil der Ausgaben oberhalb von 30.000 € bis 60.000 € um fünf Prozentpunkte. Auch Eindeckung, Lattung, Rinnen, Gerüst und Entsorgung zählen dann zur Maßnahme.

Bei 36.000 Euro förderfähigen Kosten sind es ohne Fahrplan 4.500 Euro Zuschuss, mit Fahrplan 5.700 Euro. Ein Energieeffizienz-Experte ist Pflicht; seine Fachplanung und Baubegleitung werden zu 50 Prozent bezuschusst, beim Ein- und Zweifamilienhaus bis 5.000 Euro. Der Antrag kommt vor Vorhabenbeginn, und der Bauvertrag wird nur unter der Bedingung der Förderzusage geschlossen.

Wer das Haus selbst bewohnt, kann statt des Zuschusses die Steuerermäßigung des § 35c EStG nutzen. Sie beträgt 20 Prozent der Aufwendungen, ist auf 40.000 € je Objekt gedeckelt und wird über drei Jahre gewährt; im Beispiel ergäben sich 7.200 €. Zuschuss und Steuerbonus für dieselbe Maßnahme schließen sich aus. Mit dem KfW-Ergänzungskredit 358 oder 359 dagegen lässt sich der bewilligte Zuschuss verbinden (bis zu 120.000 € je Wohneinheit).

Ein Landesprogramm eigens für Dachsanierungen gibt es in Mecklenburg-Vorpommern nicht. Das Landesförderinstitut bietet ein zinsloses Modernisierungsdarlehen mit 25 Prozent Tilgungsnachlass für Gebäude, die älter als zehn Jahre sind, darunter energiesparende Maßnahmen; gefördert werden 80 Prozent der zuwendungsfähigen Ausgaben bis 1.950 Euro je m² Wohnfläche. Selbstnutzer kommen nur infrage, wenn sie zum Personenkreis der Einkommensgrenzenverordnung gehören, und der Antrag muss vor den Leistungsverträgen gestellt werden. Der Landeszuschuss für die energetische Modernisierung nimmt seit 18. Dezember 2023 keine Anträge mehr an.

Liegt das Haus im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Innenstadt/Fleischervorstadt, kommt außerdem die erhöhte Abschreibung nach § 7h EStG in Betracht. Planen Sie den BAFA-Zuschuss nicht als Anzahlung ein; ausgezahlt wird erst nach Prüfung des Verwendungsnachweises.

Häufige Mängel und wie sich saubere Arbeit zeigt

Fehler häufen sich an den Übergängen. Typisch sind Dampfbremsen ohne luftdichten Anschluss an Giebelwand, Pfette oder Dachfenster, Folien, die ihr Wasser nicht in die Rinne leiten, und Dämmungen, die den vereinbarten U-Wert nicht erreichen. Folgen wie Schimmel oder Tauwasser unter dem Dach zeigen sich oft erst nach Jahren.

Gute Betriebe halten verdeckte Lagen vor dem Verschließen im Foto fest, geben Dämmstoff, Stärke und Wärmeleitfähigkeit schriftlich an und belegen die Befestigung der Deckung mit einer Windsogrechnung. Ist die Maßnahme gefördert, bestätigt der Energieeffizienz-Experte die Umsetzung; für den Steuerbonus erstellt der Fachbetrieb die vorgeschriebene Bescheinigung.

Ein weiterer Fehler ist, Dachfenster, Schornsteinkopf oder Rinnen auszuklammern: Werden sie später doch erneuert, muss die frische Deckung wieder aufgemacht und ein zweites Gerüst bezahlt werden. Laufen Sie bei der Abnahme gemeinsam über das Gerüst und halten Sie Restarbeiten im Protokoll fest. Was erst nach dem Abbau auffällt, erreicht man nur mit Hubsteiger oder neuem Gerüst.

Dachsanierung in Greifswald: Satzungen, Altbestand und Wetter

Die Universitäts- und Hansestadt ist eigene untere Bauaufsichtsbehörde; Anfragen zu Satzungen und Denkmalschutz gehen an das Stadtbauamt am Markt 15. Für die Innenstadt gilt seit 2010 eine Gestaltungssatzung: Traufständige Häuser erhalten symmetrische Dächer mit 30 bis 50 Grad, über 30 Grad sind naturrote, matte Dachziegel oder Dachsteine vorgeschrieben, Dacheinschnitte sind unzulässig, und Solaranlagen dürfen vom Straßenraum aus nicht zu sehen sein. In der Fleischervorstadt begrenzt eine eigene Satzung Gauben auf 2 m Breite; zum Deckmaterial äußert sie sich nicht.

In Wieck sind nur naturrote Ziegel oder Schilfrohr zulässig, glasierte Ziegel und Wellasbestzement ausgeschlossen. Für die Innenstadt, die Fleischervorstadt und Wieck bestehen Erhaltungssatzungen: Änderungen an baulichen Anlagen brauchen die Genehmigung der Stadt, in Wieck ausdrücklich auch dann, wenn kein bauaufsichtliches Verfahren läuft. Wer in diesen Quartieren plant, sollte Ziegelmodell und Farbton vor dem Angebot mit dem Stadtbauamt abstimmen.

Der Zustand der Häuser schwankt stark. Nach dem Monitoringbericht der Stadt waren 2023 stadtweit 62,8 Prozent der Wohnungen vollsaniert oder neu, 11,6 Prozent unsaniert; in der Fleischervorstadt lag der unsanierte Anteil bei 37,2 Prozent, in der Innenstadt waren 68,2 Prozent vollsaniert. Dort, wo noch nichts gemacht wurde, steht die Dachsanierung meist am Anfang.

Greifswald liegt in Windzone 2 und Schneelastzone 3 (DIBt-Zuordnung), der übrige Landkreis überwiegend in Schneelastzone 2. Die höhere Schneelast fließt in die Bemessung von Sparren und Schneefang ein, die Windzone in die Klammerung von Rand- und Firstbereichen. Bei etwa 677 Millimetern Jahresniederschlag und über 100 Regentagen sollte das offene Dach jeden Abend wetterfest geschlossen werden.

Angebote vergleichbar machen

Fair vergleichen lässt sich nur, wenn alle Anbieter dieselben Leistungen kalkulieren. Dazu zählen Gerüst, Abbruch, Entsorgung, Lattung, Unterdeckung, die Dämmung mit Stärke und U-Wert, das Deckmaterial samt Modell, die Windsogsicherung sowie Anschlüsse, Rinnen und Fenster. Ein günstiger Quadratmeterpreis hilft nicht, wenn Nebenleistungen später nachgefordert werden.

Fragen Sie wenigstens drei Betriebe aus Greifswald und Umgebung an. Entscheiden Sie den Förderweg, bevor Sie unterschreiben, und vereinbaren Sie Bauzeit und Regenschutz schriftlich. Termine im Herbst und Winter sind meist leichter zu bekommen als im Frühjahr.

Ablauf Schritt für Schritt

1. Begehung und Angebote (1–2 Wochen)Vor Ort wird Dach samt Dachraum angesehen, der Zustand von Sparren und Unterdeckung bewertet und das Baujahr auf mögliche Asbestbelastung hin geprüft. Danach liegen die Angebote vor. Soll gefördert werden, bestimmt der Energieeffizienz-Experte die nötige Dämmstärke.
2. Förderweg wählen, Vertrag schließenBeim BAFA-Zuschuss reichen Sie den Antrag zusammen mit einem Vertrag ein, der unter dem Vorbehalt der Förderzusage steht. Mit dem Steuerbonus darf direkt beauftragt werden. Schriftlich festgehalten werden Zeitplan, Stundensätze für Holzarbeiten und der Regenschutz. Für Häuser in Satzungsgebieten folgt hier die Abstimmung mit der Stadt.
3. Gerüst und Abdecken (2–4 Tage)Nach dem Gerüstaufbau, der meist einen Tag beansprucht, tragen die Dachdecker Ziegel, Latten und Folie ab und sortieren sie für die Entsorgung. Täglich nach Feierabend wird der geöffnete Bereich abgedichtet, sodass Regen weder die Dämmung noch die Räume darunter erreicht.
4. Dachstuhl prüfen, Dämmung einbauen (3–8 Tage)Erst jetzt ist der Dachstuhl sichtbar; kranke Hölzer werden getauscht oder aufgedoppelt. Anschließend entsteht der neue Aufbau aus Dampfbremse, Dämmung und Unterdeckung. Bei einer Aufsparrendämmung läuft die Dämmebene lückenlos über die Sparren und schließt luftdicht an Giebel und Traufe an.
5. Lattung, Deckung und Anschlüsse (3–5 Tage)Die Lattung wird nach Ziegelmodell eingeteilt, die Deckung verlegt und gemäß Windsogrechnung befestigt. Zum Schluss folgen die Linienbauteile First, Grat, Ortgang und Kehle, außerdem die Einfassungen um Schornstein, Gauben und Fenster. Hier entscheidet sich, ob das Dach Schlagregen standhält.
6. Klempnerarbeiten, Abnahme, Gerüstabbau (1–2 Tage)Die Spengler montieren Rinnen, Fallrohre und Anschlussbleche, danach wird aufgeräumt und abgenommen. Verlangen Sie noch vor dem Gerüstabbau die Fotos, den U-Wert-Nachweis und, falls Sie den Steuerbonus nutzen, die entsprechende Bescheinigung.